L’achat d’une maison neuve ou sur plan : Le guide complet

Compte tenu du changement rapide du marché immobilier, l’achat d’une maison peut nécessiter plusieurs visites, de nombreuses rondes de négociations d’offres et des années d’épargne afin de pouvoir amasser les fonds nécessaires. Pour certains acheteurs, ces obstacles peuvent rendre difficile l’accès à la propriété, en particulier dans le contexte actuel où le nombre de propriétés disponibles à l'achat est limité et les taux d’intérêt demeurent relativement élevés. Une autre option est possible: L'achat d'une maison neuve ou sur plan.

Au moment de la recherche d’une propriété, certains acheteurs préfèrent adopter une tactique différente qui leur permet d’éviter plusieurs embuches associées aux transactions visant les maison de seconde main en optant pour l’achat d’une maison sur plan. Populaire auprès des investisseurs, l’achat d’une propriété avant sa construction est aussi une option pour les acheteurs finaux qui préfèrent acquérir du neuf et qui ont le luxe de pouvoir attendre avant d’emménager dans leur maison.

Au cours des dernières années, les acheteurs qui acquièrent une propriété sur plan et qui prévoient d’y vivre une fois la construction achevée sont restés un groupe d’acheteurs constant dans le segment de la prévente au Canada. En fait, selon un récent sondage mené par Royal LePage, les utilisateurs finaux sont actuellement le type d’acheteur le plus actif sur le marché de la prévente. Ce constat est le même qu’avant la pandémie où les utilisateurs finaux étaient le type d’acheteur de propriétés avant leur construction le plus courant.

Pour les acheteurs d’une première maison, l’achat d’une propriété avant sa construction offre un avantage unique. Contrairement aux transactions de revente, dans le cadre desquelles la totalité de la mise de fonds est exigée d’emblée, l’acompte demandé dans le cas d’une prévente est divisé en plusieurs versements qui sont payés au promoteur sur une période de temps donné, souvent quelques années. Pour les acheteurs d’une première maison qui ne disposent pas d’une mise de fonds de 20 %, cette structure leur donne plus de temps pour épargner, tout en ayant un contrat pour une maison. Compte tenu du marché actuel, où les taux d’intérêt atteignent des sommets inégalés en 22 ans, le fait de conclure l’achat d’une propriété à une date ultérieure laisse aussi du temps pour une baisse potentielle du coût d’emprunt avant qu’un prêt hypothécaire soit nécessaire.

Vous envisagez d’acquérir une propriété qui n’est pas encore construite? Voici quelques questions qui nous sont souvent posées!

 

À quel groupe démographique appartiennent les acheteurs cherchant à acquérir une propriété avant sa construction?

Pauline Chen: L’achat d’une propriété avant sa construction est attrayant pour tous les groupes démographiques, en particulier pour les acheteurs d’une première maison qui peuvent entrer sur le marché grâce à un projet de copropriétés vendues avant leur construction ainsi que pour ceux qui cherchent à développer leur portefeuille d’investissement immobilier, ces derniers ajoutant par le fait même une offre indispensable au marché de la location.

Félix Villeneuve: Il s’agit généralement d’acheteurs ayant accès à des capitaux propres ou à des liquidités qui leur permettent de verser un acompte et dont le revenu annuel du ménage se situe entre 90 000 $ et 150 000 $. Ces acheteurs acquièrent une propriété avant sa construction pour aider leurs enfants, investir pour leur retraite ou opter pour un investissement alternatif aux CPG ou aux comptes d’épargne à faible taux d’intérêt.

Par le passé, les investisseurs dominaient le marché de l’achat de propriétés sur plan (en particulier dans le cas des copropriétés). Constatez-vous que ce segment devient plus attrayant pour les utilisateurs finaux? Si tel est le cas, quels sont les types de propriétés les plus convoitées?

Pauline Chen: Avec l’augmentation des prix et de la concurrence, nous constatons que de plus en plus d’utilisateurs finaux s’intéressent aux projets en préconstruction. D’abord puisqu’ils leur permettent d’accéder plus facilement à la propriété, et ce, sans subir de concurrence et, ensuite, puisque cela leur permet de garantir aujourd’hui leur achat, sans avoir à obtenir un prêt hypothécaire aux taux d’intérêt actuels gonflés.

Félix Villeneuve: Par le passé, les investisseurs achetaient des propriétés avant leur construction dans le but de générer un revenu et comme solution de rechange à d’autres types d’investissements financiers. Or, de nos jours, les acheteurs finaux s’intéressent aussi aux propriétés offertes en prévente pour aider leurs enfants à entrer sur le marché immobilier. Ce type d’achat est aussi intéressant pour les nouveaux arrivants au Canada. Comme les demandes de résidence permanente peuvent prendre quelques années avant d’être finalisées, de plus en plus de nouveaux arrivants choisissent d’acheter une propriété avant sa construction qui sera achevée à peu près au moment où leur statut de résident permanent est confirmé.

Quelles sont les principales idées fausses concernant l’achat d’une propriété avant sa construction? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’achat? Que doivent savoir les nouveaux acheteurs au sujet de ce processus d’achat?

Pauline Chen: Les acheteurs potentiels n’ont pas toujours accès aux détails du projet. Plusieurs personnes pensent que les propriétés offertes en prévente sont hors de leur portée, mais si elles sont conseillées par un professionnel, c’est en fait l’une des meilleures façons d’entrer sur le marché immobilier. L’un des avantages des propriétés offertes avant leur construction est qu’elles sont généralement achevées dans un délai de deux à quatre ans, donnant ainsi aux acheteurs le temps nécessaire pour préparer leurs finances.

De plus, le versement de la mise de fonds est généralement étalé sur plusieurs mois ou années, sans dépenses supplémentaires jusqu’à l’achèvement du projet.Il faut, cependant, être conscient de quelques risques liés à l’achat d’une propriété avant sa construction. Si vous n’examinez pas vos finances à l’avance, vous risquez de ne pas pouvoir contracter un prêt hypothécaire au moment de l’achèvement de la construction. Il y a aussi le risque de traiter avec un constructeur peu fiable qui peut livrer un produit de mauvaise qualité ou même se retirer d’un projet dans un marché où les coûts augmentent.

Certains constructeurs peuvent décider de suspendre ou d’annuler des projets en cas de hausse des prix de la main-d’œuvre, des matériaux ou du financement. C’est pourquoi, lors de l’achat d’une propriété avant sa construction, il est important de travailler avec des spécialistes qui connaissent bien les contrats et les procédures des constructeurs.

Félix Villeneuve: L’une des plus grosses erreurs commises par les acheteurs est de ne pas prendre en compte le coût financier total de l’achat d’une propriété avant sa construction. Certains acheteurs ne réalisent pas qu’en fonction du contrat et du fait qu’ils achètent à titre d’utilisateurs finaux plutôt qu’à titre d’investisseurs, ils peuvent être tenus de payer des redevances d’aménagement et la taxe de vente harmonisée (TVH) à la clôture de la transaction. Il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier avant d’investir dans des projets de propriétés offertes avant leur construction et d’examiner l’offre avant de signer le contrat.

Quelle est la différence entre la vente d’une propriété avant sa construction et la cession d’un contrat de vente?

Félix Villeneuve: Dans le cas de la vente d’une propriété avant sa construction, l’achat est effectué directement auprès du promoteur ou du constructeur, tandis que dans le cas de la cession d’un contrat de vente, la maison est acquise d’un acheteur qui a déjà obtenu un accord ferme de la part du promoteur ou du constructeur et qui cherche maintenant à vendre ce contrat d’achat à une autre partie.

L’achat d’une propriété avant sa construction est-il un choix plus rentable que le marché courant de la revente?

Pauline Chen: L’acquisition d’une propriété offerte en prévente est une option qui offre une plus grande flexibilité aux acheteurs. L’acompte requis pour garantir une propriété est étalé sur un ou deux ans et il n’y a pas de dépenses jusqu’à l’achèvement du projet. L’avantage de ce type d’acquisition est qu’il donne aux gens le temps de planifier leurs affaires plutôt que d’être prêts dans l’immédiat, comme c’est le cas pour la revente. Cela ne coûte pas toujours moins cher, mais cela donne aux acheteurs beaucoup plus de temps pour planifier.

Félix Villeneuve : Cela dépend vraiment du marché et du moment de votre investissement, ainsi que de la structure de l’acompte exigé par le promoteur pour le projet particulier dans lequel vous investissez.

À titre d’acheteur d’une propriété, comment faire pour décider si la revente ou l’achat d’une propriété sur plan est la meilleure option pour sa situation particulière?

Pauline Chen: Je pense que les principaux facteurs à considérer sont les suivants : s’agit-il d’un investisseur ou d’un utilisateur final et à quelle fin servira la propriété? Dans quel délai l’acheteur doit-il procéder à l’achat et conclure la transaction? Si l’acheteur doit contracter un prêt hypothécaire, est-il en mesure d’obtenir un financement dès aujourd’hui ou a-t-il besoin d’un délai plus long pour régler cet aspect de l’achat?

Où les acheteurs intéressés peuvent-ils obtenir des informations sur les inscriptions de propriétés offertes en prévente?

Pauline Chen: Puisque les promoteurs choisissent de commercialiser leurs propriétés sur plusieurs canaux, il n’existe pas toujours de guichet unique où trouver toutes les inscriptions de propriétés offertes en prévente. Il est préférable de commencer par communiquer avec un professionnel de l’immobilier de votre région qui se spécialise dans la vente de propriétés avant leur construction. Cette personne est probablement celle qui disposera des informations les plus récentes sur les projets immobiliers en cours et envisagés dans votre région.
Vous souhaitez travailler avec un agent spécialisé dans la vente de propriétés avant leur construction dans votre région?

Une maison neuve ou existante : Chacune comporte son lot d’avantages !

Maison neuve

• Possibilité d’améliorer ou de sélectionner ces éléments : revêtement extérieur, couvre-planchers, accessoires de plomberie et d’électricité.
• Construction selon les normes récentes (bâtiment, électricité, efficacité énergétique).
• Garantie de l’entrepreneur ou du constructeur.
• Application de taxes telles que la TPS et la TVQ. Des remboursements partiels provinciaux sont néanmoins offerts à certaines conditions.

Maison existante

• Quartier déjà établi.
• Terrain aménagé et clôturé.
• Possibilité de certains ajouts (piscine creusée, finition du sous-sol, etc.).
• En cas de rénovations majeures, possibilité d’être considérée comme une maison neuve et application de la TPS.

Ayez une idée juste du temps à investir

Ce type d’achat de propriété demande d’être disponible sur une base régulière pour prendre des décisions importantes. Pour l’auto construction, prévoyez une implication qui peut aller de 20 à 30 heures par semaine1 pour la durée du projet.
Bien sûr, vous pouvez engager un gestionnaire de projet qui prendra tout en charge, mais comme il s'agit de votre maison, certaines décisions vous reviennent malgré tout, et vous devrez fournir un investissement personnel significatif.

Financez l’acquisition d’une maison neuve en autoconstruction

Le financement de la construction d’une maison exige une plus grande implication de votre banque. Un inspecteur autorisé vient vérifier l’avancement des travaux avant de libérer les fonds graduellement. Lors de la dernière inspection, il doit certifier que les travaux sont terminés à 100 % et que la maison est prête à être occupée.

Veillez à bien vous entourer

Vous gagnerez à bien sélectionner les professionnels avec qui vous traitez, soit le constructeur ou le manufacturier, dans le cas d’une maison sur plan ou préusinée. Questionnez-les sur leur expérience, visitez leurs projets terminés, exigez des références et évaluez leur devis. Assurez-vous également que le constructeur détienne les licences et les permis nécessaires pour entreprendre les travaux prévus.

Renseignez-vous sur les étapes de la construction

Suivez l’évolution des travaux et assurez-vous que le budget soit respecté. Les grandes étapes de la construction sont généralement les suivantes : l’excavation, le bétonnage des fondations, l’érection de la charpente, la pose du revêtement extérieur, des portes et des fenêtres, du gypse, et enfin la finition intérieure.

Connaître les spécificités entourant l’achat

Informez-vous des privilèges auxquels vous avez droit concernant le plan de garantie des maisons neuves, qui peuvent vous protéger en cas de défaut de construction ou de retard sur l'échéancier. De plus, sachez que vous pouvez bénéficier du remboursement des taxes par le gouvernement du Québec, soit 50 % de la TVQ (pour un maximum de 9804 $) et 36 % de la TPS (jusqu’à concurrence de 6 300 $).
Renseignez-vous également sur l’hypothèque légale, qui permet aux professionnels qui ont participé à la construction de l’immeuble de le faire vendre en justice ou même d’en prendre possession en cas de défaut de paiement.

Connaître les spécificités entourant l’auto construction

Construire une maison exactement comme vous la voulez, c’est le rêve! Voici les principales étapes de votre projet : après avoir défini quel est votre budget, informez-vous sur les terrains qui retiennent votre attention.
Élaborez ensuite votre plan de construction et faites-le évaluer par la Banque ou l’assureur prêt. Obtenez les permis nécessaires à la construction, sans oublier de contracter une assurance contre les dommages pour la durée du chantier, ainsi qu’une assurance pour la résidence une fois les travaux terminés.

Se lancer dans l'autoconstruction ou faire construire sa maison?

Trouvez votre constructeur !  Vous pouvez opter pour un constructeur de maisons sur mesure, qui bâtira une propriété exclusivement pour vous, ou pour un modèle de maison neuve. Quelle que soit votre décision, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs lorsque vous êtes à la recherche d’un constructeur.
• Quelle est sa réputation ?
• Depuis combien de temps fait-il des affaires ?
• La compagnie fait-elle partie d’un organisme ou d’une association de l’industrie ?
• Possède-t-il un permis dans la province où vous souhaitez habiter ?
• A-t-il réalisé d’autres projets que vous pouvez visiter ?
• Propose-t-il une liste d’anciens clients avec qui vous pouvez communiquer ?
• Offre-t-il une garantie ? Si oui, quels sont ses antécédents en matière de garantie ?
• Dans quelle mesure aurez-vous votre mot à dire quant à l’aspect final de votre maison ?
• Quels montants le constructeur facture-t-il pour les suppléments ?
• Est-il couvert en cas de sinistre (assurance responsabilité, feu, vol, vandalisme) ?

AVANT LES TRAVAUX
Avant de vous lancer dans votre projet, il convient de visiter différents bureaux de vente du constructeur ou des modèles de maison offerts et d’obtenir de l’information de la part des différents constructeurs ou manufacturiers de maisons préfabriquées/préusinées.
CE QU’IL FAUT PLANIFIER
Québec Garantie de construction résidentielle (GCR) Plans optionnels : Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Association de la construction du Québec (ACQ)

Combien verser comme mise de fond?

Le montant se calcule en fonction d’un pourcentage du prix de vente de la maison. Règle générale, il y a deux possibilités dans le cas d’une résidence principale :
• 5 % du prix d’achat de la maison
Le montant minimum de la mise de fonds pour la plupart des maisons est de 5 % de sa valeur d’achat. Exemple : pour une maison qui se vend 400 000 $, la mise de fonds minimale sera de 20 000 $.
À garder en tête : si votre mise de fonds correspond à moins de 20 % de la valeur d’achat, l’institution financière qui vous octroie votre prêt hypothécaire doit souscrire une assurance auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), SagenMC ou Canada GuarantyMC. Résultat : vous devrez payer une prime¹ en plus de vos versements hypothécaires.

• 20 % du prix d’achat
Si vous effectuez une mise de fonds correspondant à 20 % et plus du prix d’achat de votre propriété, vous pourriez obtenir un prêt conventionnel et éviter les frais liés à l’assurance prêt hypothécaire.

Comment amasser les fonds?

Vous pouvez constituer votre mise de fonds à partir de :

• Liquidités (comme l’argent qui se trouve dans vos comptes bancaires)
• Placements (qui peuvent se bâtir grâce à l’épargne systématique)
• Dons (d’un membre de la famille, par exemple)
• Votre CELIAPP ou votre REER
L’astuce avec le REER (parce que le lien avec les maisons n’est pas si clair que ça à première vue, on vous l’accorde) :
Le régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de son REER sans incidence fiscale pour l’utiliser comme mise de fonds pour votre première propriété. Si vous êtes deux à acheter, vous multipliez par deux et avez droit jusqu‘à 70 000 $. Votre retrait :
• Doit commencer à être remboursé à partir de la 2e année qui suit l’année de votre retrait (exemple : un retrait en 2021 doit commencer à être remboursé en 2023)
• Doit être remboursé en totalité dans un délai de 15 ans

Une autre astuce avec le REER:

Vous n’avez pas 35 000 $ dans votre REER (parce que l’argent, ça ne pousse pas dans les arbres)? C’est possible d’envisager le RAP² tout de même avec un prêt REER. Attention : dans tous les cas, l’argent doit être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.

Ce qu’il faut retenir de l’achat d’une maison neuve

• Sachez bien vous entourer.
• Nous sommes les experts, et nous faisons affaire avec plusieurs contracteur reconnus que nous avons sélectionné pour leur savoir-faire et leur expérience.
• Planifiez votre plan de financement le plus tôt possible
• Autoconstruction ou maison neuve clé en main, chacune a des particularités. Nous vous acompagnerons dans ce cheminement.
• Prendre les décisions rapidement: Une décision prise plus tôt dans un projet devient de plus en plus coûteuse à mesure que la construction avance. Profitez de notre expertise pour vous poser ces questions dès le début!

 

Pour obtenir des conseils d’expert sur l'achat d'une maison neuve ou sur plan, faites confiance à VOS courtiers immobilier!
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Chen-Villeneuve | Courtiers immobiliers Royal LePage | Montréal | Rive-Sud

7503 Boulevard Taschereau
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